Круглий стіл на тему «Обговорення законодавчих ініціатив щодо усунення земельних схем при забудові державної та комунальної землі»

9 квітня 2026 року відбувся круглий стіл на тему «Обговорення законодавчих ініціатив щодо усунення земельних схем при забудові державної та комунальної землі». Захід об’єднав представників законодавчої та виконавчої влади, судової системи, правоохоронних органів, місцевого самоврядування, державних підприємств, академічного середовища та міжнародних партнерів для комплексного обговорення однієї з найбільш чутливих сфер – використання державної та комунальної землі під забудову.

Дискусія була зосереджена на пошуку ефективних рішень для усунення правових прогалин і практик, що створюють передумови для зловживань, непрозорих схем та втрати державних активів. У центрі уваги учасників законопроєкти №14038 та №14039, а також ширший спектр можливих законодавчих ініціатив.

Захід розпочався блоком, присвяченим аналізу проблематики земельних схем та законодавчих рішень для їх подолання. Учасники окреслили ключові недоліки чинного регулювання, які дозволяють використовувати державні та комунальні землі поза конкурентними процедурами, а також створюють можливості для маніпуляцій через зміну цільового призначення, укладення інвестиційних договорів та інші механізми.

Один з авторів законопроєктів народний депутат України, заступник голови Комітету Верховної Ради України з питань економічного розвитку – Олексій Мовчан, зазначив:«Цю проблему ми обговорюємо не вперше – вона існує десятки років і досі системно не вирішена. Сьогодні ми бачимо, що проблема стала публічною і добре відома завдяки роботі антикорупційних органів. Питання в тому, це поодинокі випадки чи системна помилка конструкції. Ми переконані, що це саме системна проблема».

Олексій Мовчан зазначив, що є дві ключові схеми: забудова державних і комунальних земель через інвестиційні договори та так звані “туалетні схеми”. 

Щодо першої. Законопроєкт №14038 пропонує просту логіку: якщо це справді партнерство – застосовується процедура публічно-приватного партнерства (ППП). Якщо ні – земля під забудову має надаватися через аукціон, далі за звичайною процедурою інвестиційних договорів. Інших “сірих зон” бути не повинно.

Щодо туалетних схем, законопроектом №14039 пропонується обмежити площу земельної ділянки, яка буде надаватися в користування під обʼєкт нерухомості. Площа для обслуговування має визначатися КМУ. Якщо цієї площі буде замало власнику обʼєкта, він бере участь в аукціоні на отримання в користування або у власність більшої частини ділянки.

Також Олексій Мовчан окремо зазначив, що є інші напрацювання щодо укладення інвестиційних договорів, а саме за рішенням КМУ.

Окрему увагу приділили законодавчим прогалинам у сфері містобудування та земельних відносин, які, за словами учасників, формують системне підґрунтя для неконкурентного використання земельних ресурсів. Такі прогалини дозволяють обходити прозорі процедури, що підриває довіру до інститутів влади та створює значні корупційні ризики. Народна депутатка України, Голова Комітету Верховної Ради України з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк нагадала про ризики, які виникають через відсутність містобудівної документації: «Корінь зла на сьогодні – небажання громад, особливо громад, які мають бюджети, як місто Київ у 120 млрд грн, працювати над тим, щоб у місті, громаді, муніципалітеті була сучасна документація».

Під час виступів спікери говорили про наслідки неефективного управління державними активами, зокрема земельними ділянками НАН України. Було зазначено, що відсутність чітких і прозорих процедур передачі земель під забудову призводить до втрати контролю над стратегічними активами та створює ризики їх фактичного вибуття з державної власності.

«За понад 20 років Національна академія наук України уклала 44 інвестиційні договори, 20 з яких – за останні 4 роки, за якими передано понад 130 га землі. Переважна більшість угод (34 або 77%) – забудова 116,0 га землі у м. Києві. Це складає 8% від загальної кількості землі НАНУ. Замість забезпечення науковців житлом НАНУ за договорами отримує нежитлові площі, в яких не має потреби, та здає в оренду, інколи за символічну плату. У черзі на житло перебуває 650 осіб. За останні 4 роки науковці отримали лише 107 квартир», – таку статистику презентував присутнім співавтор законопроєктів, народний депутат Андрій Пузійчук, Голова ТСК ВРУ з питань розслідування можливих фактів незаконної забудови.

Проблематикою використання земель державних підприємств та баченням їхнього вирішення поділився Дмитро Наталуха, який з січня 2026 року обіймає посаду голови Фонду державного майна України: «Проблема супергостра, одна з перших речей, яку ми зробили, це почали аудит на предмет інвестиційних договорів по тих об’єктах, які у нас стоять на обліку. Друга – зупинили будь-які приватизаційні процеси, які йшли не через аукціон, а через викуп. Тривають перевірки».

У другому блоці круглого столу обговорювалися судові та правоохоронні аспекти. Представники судової гілки влади звернули увагу на наявність правових колізій, що ускладнюють формування сталої судової практики.

Наталія Шевцова – суддя Верховного Суду у складі Касаційного адміністративного суду – у виступі звернула увагу на законопроєкт №14039 та необхідність уточнення юрисдикції спорів, що виникатимуть у процедурі передачі земельної ділянки у власність або користування органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування.

Юрій Чумак – суддя Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, секретар судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності – говорив про судову практику у спорах щодо забудови державної та комунальної землі. У виступі суддя проаналізував підводні камені інвестиційних договорів, укладених на землях, що перебувають у постійному користуванні державних підприємств та установ. Також Юрій Чумак наголосив, що відсутність чітких законодавчих орієнтирів призводить до неоднозначності рішень і ускладнює захист інтересів держави та територіальних громад у суді. Щодо «туалетних схем» суддя зазначив: «Я бачу проблему, яку необхідно законодавчо вирішити – передбачити максимально необхідний розмір ділянки для обслуговування нерухомого майна».

Людмила Козловська – доктор юридичних наук, доцент, керівник відділу аналітичної та правової роботи Великої Палати Верховного Суду – звернула увагу присутніх законодавців на інші подібні земельні: «Крім «туалетних», існують ще й «асфальтні» схеми. Це стосується земель у постійному користуванні (наприклад, лікарень). Оскільки землю не можна просто здати в оренду без конкурсу, укладають договори на «заасфальтовану площадку» як окреме індивідуально визначене майно. Також експертка поділилася прикладом, коли дамбу, через яку проходить дорога державного значення, приватизовали за 2 000 грн, попри оціночну вартість у 2 млн грн: «Гідроспоруди за законом мають бути лише у державній чи комунальній власності, бо дамба не існує без водного об'єкта. Приватизація дамби — це приховане користування об'єктом водного фонду.»

Владислав Шипович, суддя Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, підсумував виступи учасників другого блоку та відзначив, що проблему легше вирішити превентивно: «Коли вже забудована ділянка і продані квартири, то вже пізно вирішувати питання. Варто вирішувати корінь проблеми. Мені в цьому контексті імпонують озвучені законодавчі ініціативи, адже вони спрямовані й на те, щоб запобігти наслідкам».

Наталія Василенко – заступник Департаменту представництва інтересів держави в суді Офісу Генерального прокурора – говорила про необхідність внесення інформації про землю та її цільове призначення до земельних кадастрів: «Для того щоб запобігти відчуженню, держава повинна докласти зусиль, передбачити необхідну інформацію в кадастрі, а це тривалий процес і значні кошти. Від земельного кадастру інформацію беруть для усіх інших цілей – містобудування, нотаріуси, реєстратори. Всі орієнтуються на земельний кадастр. Першопричиною багатьох проблем є те, що держава не провела землеустрій і режимні землі не мають запобіжників, закладених у земельних кадастрах. Якщо б вони були, то не було б таких простих історій з правочинами і можливістю їх відчуження».

Заступник Керівника Третього підрозділу детективів Третього Головного підрозділу детективів НАБУ Віктор Ярема поділився з присутніми висновками щодо корупційних схем у сфері земельних відносин, зокрема використання інвестиційних договорів. Детектив нагадав, що постійний користувач має використовувати землю у статутних цілях: «Якщо тобі дали землю для науки, то використовуй її для науки, а не будуй житло. Людина, яка хоче будувати, вона фактично підписується у тому, що не хоче використовувати землю у статутних цілях. І в неї є механізм – відмовитися від постійного користування на користь власника, це або ОТГ, або Кабінет Міністрів. Тоді в нас є механізми аукціону, де це все можна прозоро проводити». Детектив також згадав позитивні приклади використання землі, зокрема створення ФДМУ ТОВ «Державний земельний банк», який став першим державним оператором земель сільськогосподарського призначення та запровадив суборенду державних земель через прозорі аукціони.

Володимир Уразовський – старший детектив Третього підрозділу детективів Другого Головного підрозділу детективів НАБУ – говорив про «туалетні схеми» та підтримав попередніх спікерів щодо необхідності розробки методики визначення площі, необхідної для обслуговування нерухомого майна та наявності містобудівної документації. А також зазначив, що таку методику можна починати розробляти вже сьогодні.

Третій блок був присвячений імплементації рішень окремих підприємств або органів в рамках чинного законодавства та оцінці їх практичної ефективності. 

Даниїл Федорчук – директор з правових питань АТ «Укроборонпром» – поділився тим, як товариство самостійно врегульовує проблеми земельних відносин: «В усі статути наших підприємств було додано стандартну фразу: підприємство не має права укладати ніяких договорів, пов’язаних з будівництвом, крім тих, що безпосередньо пов’язані з основною діяльністю – розроблення, виробництво, ремонт, модернізація, утилізація озброєння. Все інше – “від диявола”. Якщо у вас зайві землі – віддайте їх органам державної влади або місцевої влади. Нам же буде краще, бо податок менше. Плюс було визначено, що всі дії, пов’язані з поділом земельних ділянок, – тільки за погодженням з АТ “Укроборонпром”. У статутах також було передбачено, що погоджуються, як значні правочини, так і будь-які правочини, пов’язані з нерухомістю, незалежно від їх вартості. Все на погодження!»

Про нові антикорупційні земельні правила, які запровадили у Києві, розповіла авторка проєкту – депутатка КМДА Вікторія Пташник: «У правилах ми використали ДБНи. Ми передбачили порядок перевірки розміру ділянки, яка видається під обслуговування нерухомого майна без аукціону. Деякі забудовники готуються оскаржувати це у судах. Тим не менш, ми визначили, як має реагувати земельна комісія та департамент земельних ресурсів КМДА у разі виявлення, що розмір земельної ділянки є більшим, ніж розмір, який потрібен для обслуговування відповідного об’єкта».

Леонід Ємець – депутат Київської міської ради – підтримав колегу та розповів про інші запобіжники, закладені у нових правилах: «Ми встановили обов’язковість дотримання черговості розгляду заяв про надання ділянки у власність. Тобто депутати мають почергово розглядати справи, в порядку якому вони надійшли до ради». 

У завершальній частині заходу експерти з академічного середовища надали науково-правову оцінку запропонованих законодавчих змін. Вони підкреслили важливість системного підходу до реформування, узгодженості нових норм із чинним законодавством та забезпечення балансу між інтересами держави, бізнесу і громад.

Володимир Посполітак, к.ю.н., доцент кафедри приватного права Центру цивілістичних досліджень Національного університету «Києво-Могилянська академія», який теж брав участь у розробці законопрєктів зазначив, що «проблеми, як правило, виникають з нерівності в рівності. Тому кожен на своєму місці — чи депутати при написанні законів, чи правоохоронні органи при виконанні своїх повноважень — мають визначати де є нерівність у цій рівності. Водночас законопроект 14038 вираховує цю нерівність серед конкурсних відборів, конкурсної реалізації прав на землю».

Павло Кулинич – член-кореспондент Національної академії правових наук України – проаналізував і підсумував виступи попередніх спікерів та їхні зауваження щодо законопроєктів. У своєму виступі він також наголосив на необхідності інших реформ: «Робота зроблена правильна, але ми закриємо тільки кілька корупційних схем на тілі нашого земельного законодавства. Кілька важливих «кровоточин», але це всього тільки кілька схем. Що ще нам потрібно зробити? Сьогодні вже звучало, і я тільки повторю: ми маємо все-таки прийняти закон про трансформацію права постійного користування в інше право. Це інститут радянського періоду, і він фактично віджився».

Круглий стіл став майданчиком для відкритого діалогу між усіма стейкхолдерами та дозволив не лише окреслити ключові проблеми, але й сформувати спільне бачення подальших кроків. Учасники погодилися, що ефективне усунення земельних схем можливе лише за умови комплексних змін, які поєднуватимуть законодавчі новації, інституційну спроможність та належну правозастосовну практику.

Захід був організований аналітичним центром EU-LEAP за сприяння Комітету Верховної Ради України з питань економічного розвитку.